关于完善我市房地产市场调控的建议

近年来，重庆认真贯彻落实国务院关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施，取得了积极成效。新建商品住房成交面积大幅度增加，保障性安居工程建设进度进一步加快，这对于提振信心、活跃市场、解决低收入家庭住房困难问题、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标，发挥了重要作用。但是，随着房地产市场的回暖，我市出现了房价上涨过快、住宅市场投资性购房增长过快等问题，需要引起高度重视。为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进平稳健康发展，科学认识和调控住宅市场投资型购房十分必要。

一、我市房地产市场调控面临的挑战

一是保障性住房需求增大。  随着工业化、城镇化、城乡统筹一体化的快速推进，保障性住房需求日益增长。根据我市城乡总体规划，到2020年主城区常住人口将达到1000万人，住房需求总规模35000万m²（人均35 m²）。尚需新增各类保障性住房4000万m²。其中，新增公租房2000万m²。由于经济社会底子薄，区县政府负债重，建设保障性住房压力大，财力、用地保障难，主城区存在着“有地出让搞开发，无地建设保障房”的现象。二是投资性购房比例提高。  据调查，主城区住宅市场投资型购房逐年增长、比重逐年提高。1997主城区商品住房销售总量为195.21万m²，其中投资型购房总量为6.20万m²，仅占商品住房销售总量的3.18%。2009年主城区商品住房销售总量为2406.85万m²，其中投资型购房总量为990.66万m²，占商品住房销售总量的41.16%。住宅市场投资型购房恶性膨胀必然造成住宅市场有效需求的虚假放大，加大住房保障压力。三是房价持续性上涨快 。 国外热钱流入与本地投机资本推动房价疯长，成为我国房地产市场价格异常波动的主导因素。据调查，1997年重庆市主城区商品住房销售均价为1481.00元/ m²（职工月均工资水平527元）；2009年重庆市主城区商品住房销售均价为4675.00元/ m²（职工月均工资水平3046元）。应当特别关注的是，我市建立统筹城乡综合配套改革试验区3年来（2007—2009年），主城区商住房销售均价上涨近2000元（2006，2697元/ m²；2009，4675元/ m²），职工月均工资水平上涨近1205元，商住销售价格上涨必将削弱广大市民的购房能力，加大了住房保障体系建设压力。据调查，我市主城区商住房销售价格上涨1.0个百分点，保障性住房的需求量将放大到2.2个百分点。对此，群众反映强烈。

二、完善我市房地产市场调控的建议

建议一，科学制定住房保障体系发展目标。住房保障体系是世界各国普遍采用的一项公共政策，要坚持以科学发展观指导住房保障体系的建设。针对当前我市主城区房地产市场的特点，解决群众住房需求，应分三个层面处置。首先是通过提供各类保障性住房来解决低收入群体的住房保障。政府在这方面有“托底”责任。保障性住房是政府工程，要见实效，体现以人为本。要凸显“五个重庆建设”的成果。其规划选址，要充分听取广大群众意见，考虑其出行费用和生活成本，尽可能布局在公共交通便利地段。同时其建造品质要有保障，不能价格低就品质低，既要考虑功能完善、注重使用实效，又要考虑到低碳生活、健康宜居的发展要求。其次是通过市场购买普通商品房来解决中收入群体的住房保障。政府通过增加有效供给，加强市场监管，防止热钱炒高房价，努力把主城区双职工家庭房价收入比控制在6.5左右。再次是关于高收入群体的住房需求和投资性购房需求，必须发挥市场配置资源的基础性作用，放开价格。建立科学、合理的住房建设和消费模式，大力发展省地节能环保型住宅，增加中小套型住房供给，引导适度消费。

建议二，完善房地产发展规划。政府要通过完善房地产发展规划，加强对房地产市场的调控和监管，规范和维护市场秩序，促进房地产业持续稳定健康发展 防范住宅市场投资型购房推动房价疯长。房地产发展规划是政府对未来一定时期房地产发展规模、结构和布局的统筹安排，是引导、调控和规范房地产市场持续稳定健康发展的重要手段，编制房地产发展规划，必须立足对房地产市场供求关系的科学认识。据调查，各级地方政府在编制房地产发展规划时，规划目标单一，只考虑安居性住房建设需求，忽视了投资性住房发展需求，将导致房地产市场供求矛盾加剧，诱发房地产市场价格上涨。如果简单地按照规划目标期设定的城镇人口乘以城镇人均住房面积，来确定城镇住房建设目标。根据《重庆市城乡总体规划（2007-2020）》，到2020年重庆市主城区城镇人口将达到1000万人，人均住宅建筑面积35平方米，我市主城区住房建设需求总量为35000万平方米。

建议三，着力克服地方建设过度依赖“土地财政”的 倾向。土地是财富之母，当土地资产的巨大价值日益显现，土地价格上涨的利益诱惑十分强烈，当“以地生财”可以有效缓解地方建设财力不足时，地方政府就会大量征地、出让土地，却难以履行保护耕地、加强房地产市场监管的职责。据调查，2009年全国土地出让金10500亿元，我市土地出让金250亿元。中国社科院研究员俞金尧指出，“正是由于地方财政上对卖地的依赖，地方政府与开发商形成了共同利益，才会出现地方政府不顾公众利益替开发商卖力促销；而开发商则在成交量大幅萎缩的情况下，宁愿守候政府出台刺激楼市的政策而不愿顺势降价，致使虚高的房价出现硬撑的局面。”

建议四，着力管好房地产市场信贷规模和信贷结构。据调查，当前影响房价变动的重要因素是进入楼市的货币投放总量。2009年全国信贷规模达到了9.5万亿元，相当于过去四年的信贷投放总量，其中有4万亿进入楼市，推高房价，谋取利润，引导了房地产市场由消费型向投资型的转换。入市资金规模是决定住宅市场销量和价格的关键因素，随着个人购房贷款规模的放大，住宅市场投资性购房的规模也在放大，而导致住房市场销售规模的放大。1997年，我市主城区住宅销售价款28.91亿元、个人购房贷款11.19亿元、投资性购房款0.92亿元，个人购房贷款占住宅销售价款的比例达到38.71%，投资性购房款占住宅销售价款的比例达到3.18%。2009年，我市主城区住宅销售价款1125.20亿元、个人购房贷款619.08亿元、投资性购房款463.13亿元，个人购房贷款占住宅销售价款的比例达到55.02%，投资性购房款占住宅销售价款的比例达到41.16%。个人房贷业务是商业银行的优质资产和利润来源，成为了各家银行争夺的主要市场。商业银行为争夺客户，不惜降低放贷门槛，实行低首付甚至零首付，房贷政策执行过程中的不规范行为助长了楼市泡沫的形成，埋下金融隐患。因此，当住宅市场投资型购房恶性膨胀时，政府要着力管好房地产市场信贷规模和信贷结构，防范金融风险。